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关于城投

公司的发展战略

  盘活既有资源;增加现金流量;介入土地开发;积极组织上市


一、盘活既有资源

   (一)市开投大厦门面,至2015年12月31日租赁期满后,采取公开面向社会公开招租的办法,以提高租金收益;

   (二)市开投大厦后面,本公司有3亩多土地及房屋,基本处于闲置状态,拟由市开投公司所属全资子公司结合周边地块进行统一规划、整体开发(见下文详述)。

   (三)本公司名下土地3,958亩土地,价值计65.92亿元。该片区土地主要为玉舍水库源头,拟发展生态观光农业,生产无公害绿色食品,与农户签订定单,其产品直接进入“无公害农产品超市”,实行产、供、销一条龙,为中心城区市民提供安全、环保的绿色食品。

二、增加现金流量

  (一)凉都大道及政府后院改造工程投资3.55亿元,属市开投公司贷款建设,建议其还本付息资金以 “支付回购款”的名义拨付到市开投公司,以增加公司的现金流量。

  (二)以开投大厦、信息大厦等开投公司房产进行担保的项目,财政在支付还本付息资金时,均以支付“市直单位租用办公楼费用”的名义拨付到市开投公司,以增加公司的现金流量。

三、介入土地开发

  目前,中心城区的土地出让程序为:国土局土地储备中心作为业主进行整理收储——对拟出让的土地面向社会进行招拍挂——出让收益缴入财政国库——财政拨付收储成本给土储中心——纯收益上缴省10%——计提农业土地开发、廉租房建设、教育、水利等专项基金50%——余下部分用于基础设施建设。

  从上面的操作流程以及目前土地储备中心人员较少、专业人员有限等实际情况看,存在三大问题:效率低、上缴多、难盘活。为此,建议由市开投公司介入土地的一、二级开发。其操作流程如下:

  (一)土地一级开发:土储中心委托市开投公司(并支付代储费用)——市开投包装项目进行土储贷款——市开投委托并配合钟山区政府进行征地拆迁——净地交回土储中心。

  (二)土地二级开发:土储中心组织招拍挂——市开投公司以一个比较低的价格进行摘牌取得该地块的土地使用权——纯收益上缴省10%——计提农业土地开发、廉租房建设、教育、水利等专项基金50%市开投与具有实力的大型企业进行城市的合作开发——开发收益上缴政府。

  这样操作的好处:第一,市开投公司实际上成了政府的第二财政,最后的开发收益都是政府的,政府以一种巧妙的方式完成了城市建设,提升了城市建设档次;第二,由于市开投公司以一个很低的价格揭牌,扣除土地一级开发成本后上缴省的部分就会大大减少,增加了本级城市建设资金;第三,在整个土地的一、二级开发中,同时增加了市开投公司的现金流量,促进了开投公司的做大做强。

四、困境中奋力突破

  (一)开投大厦后面,东抵水西南路、西抵松坪路、北抵人民路、南抵钟山大道大约有土地40余亩,其中,有3亩多属于市开投公司所有。该片区属中心区黄金地带,停车非常紧张,该片区现有房屋均为8层以下,建筑档次低,拟在进行调查摸底的基础上,对该片区以“城中村改造”项目进行改造,地下一、二层作为车库,地面一、二、三、四层作为商场;第五层以上作为就地回迁安置住户和对外出售。在解决本地段停车紧张的同时,也可以打造出一片亮丽整洁的环境。同时,也增加了市开投公司的收益。

  (二)明湖片区可建设用地达2100多亩,生态保护良好,无任何污染,是中心城区环境最好的片区之一。拟以明湖湿地公园为中心,将明湖片区打造成集“休闲度假、教育科研、高档酒店、高档住宅于一体的城市综合体”。目前,水城河治理指挥部已委托中科院进行项目策划,待市委市政府批准后实施。

  (三)明湖湿地公园建设是水城河治理的一期工程和源头工程。明湖湿地公园的建设为水城河治理积累了很多实践经验,拟将水城河中下段治理工程转入市开投公司,力争两年内实现水城河水变清、岸变绿的目标。

  (四)六盘水师范学院紧临明湖湿地公园,其建设有档次、有品位,将会为明湖湿地公园锦上添花,公园风景与学院风貌相得益彰,建议该项目由市开投公司代建,按交钥匙工程交由六盘水师范学院管理和使用。

  (五)鉴于目前中心城区城建项目建设资金极其紧张的严峻形势,请求将明湖片区2100余亩土地通过协议出让的方式,转入市开投公司名下。通过项目包装后拟发行第二期企业债券。

  (六)作为项目业主,参与中心城区“城中村改造”,让市开投公司在打造魅力六盘水的历史进程中,逐步做大做强。

 五、积极组织上市

  待开投公司资本积累到达一定的质和量后,积极策划上市,通过上市融入更多的资金,在助推“五个六盘水”目标实现的同时,完成六盘水市开投公司的蜕变和腾飞!